中長期的な視点で見て、REITは確実にその存在感を高めていくと思われます。
なぜなら、このREITという仕組みは、今までであれば、なかなか不動産マーケットに参加できなかった法人や個人が、少額のお金でも自由に参加できる市場を作った、いわば「不動産の民主化」の流れを決定的なものにした商品だからです。
この流れの中、投資家の層は今後着実に広がっていくことと思われます。
不動産投資で大きなお金は扱いたくないし、不動産にまつわる面倒な手続き(登記手続き、税金や減価償却の計算など）や運用の煩わしさからも自由でいたい、けれども不動産にはけっこう興味はある、という人には、REITは「ミニ大家業入門編」としてうってつけの商品であると思います。
「大家業」であるかぎり、地価の変動はほとんど関係がない今まで見てきたとおり、大家業というものは、とても地道で堅実な仕事です。
どうしても不動産運用というと、マンション、アパート、オフィスといった建物ばかりに目がいって、そこで得られる収益に着目しがちなのですが、実はそれらの建物を支えている土地のもたらす価値に対する理解が一番重要なのです。
良い土地でさえあれば、活用についての応用方法はいくらでもあるということです。
建物は何度も言うように、しょせん劣化していく存在です。
ここにあまりこだわるよりも、とにかく良い立地を選ぶことが先決です。
また、一度選んだ土地については、その価値は永遠です。
では大家業を目指す上で、「地価」という概念はどこまで必要なのでしょうか。
もちろん、最初に土地を購入するときの地価はとても大切です。
しかし、それとても、土地は個々の土地によって千差万別、二つとして同じ土地は存在しません。
その土地に100という価値を見出して購入した人にとって、その価値は永遠に100なのです。
隣りの土地は倍の金額を出してでも買え、というのはまさにこのことです。
自分にとってそれだけの価値があると思えば、買えばよいのです。
このようにして、土地を買い、大家になって、マンション、アパートあるいはオフィスとしてその土地を活用している人にとって、その後の地価の変動は、何の意味も、影響も持ってはいないのです。
日本は不思議な国で、1年の間に土地の値段=地価について4つの異なった指標が発表されます。
公示地価、都道府県基準地価、路線価、固定資産税評価額です。
それぞれを、国土交通省、都道府県、国税庁、地方自治体(総務省）という異なる主体が評価して発表しています。
マスコミではその発表のたびごとに、地価が上がった、下がったと報じますので、地価が値上がりしている年は、すごい勢いで上がっているように映り、逆に下がっているときは、それが年4回にわたって報じられますので、ものすごく下がっているような印象を一般国民に与えます。
それでも大家さんにとって、この公示地価やら基準地価の動きやらは、彼らの事業にはほとんど影響がありません。
いちど買った土地をふたたび売却することを目論んでいるギャンブラーと適って、彼らの関心は買った土地のもっとも効率的で収益性の高い運用方法にあるからです。
サラリーマンにギャンブラーは似合わないこれまで見てきたように、大家さんや町の不動産屋は、世間一般の方が思っているような、派手な生活にも、「切った、張った」のギャンブルにも、無縁で地道な生活をしています。
彼らは不動産の本質をよく理解していて、けっして無理をしません。
この場合の無理とは、短期間に楽をして、大きな収益を稼ごうとすることです。
成果を早く出すために無理な借金を重ね、あるはずのない楽観的な計画を立て、あとは運を天にまかせる。
これはまさにギャンブルの世界そのものです。
今回のミニバブルでも、ファンドという器を使って、なんとなく合理的で算術的に不動産を評価したように見せた方法や、ノンリコースローン(責任財産限定型ローン=借り手は債権全額の返済責任を負わない）に代表される借入手法を駆使した買い方の仕組みも、結局は利益を早く実現するための方便にすぎないものでした。
これらの儲け方の根源は、最後に不動産を売却してしまうことによって得られる利益を前提にしているものです。
不動産で「大儲け」を企んだ場合、どうしてもギャンブルの結果を早く見ないことには、ギャンブルにならないのです。
競馬でもパチンコでもカジノでも、ギャンブルはすぐに結果が出て、瞬間で儲からなければ、ギャンブラーは面白くないのです。
不動産でも、このファンドビジネスをやっている人たちと話すと、彼らは必ず「出口」と言って、ファンドを組成して、物件を買い、これを運用して、最後に売却してファンドを解散する、この売却部分=出口をひじょうに重視していることがわかります。
つまり、出口まで来ないとファンドの利益は確定しないので、彼らはそこまでの道のりを急ぐのです。
これとは対照的に、大家さんは、短期の利益を主眼に行動してはいません。
土地を重視し、土地の価値を最大限引き出す建物を建て、これを中長期にわたって運用し、そこから上がる収益で、日々穏やかな生活を送っている人たちです。
そして、ここに介在するのが町の不動産屋です。
彼らも自らギャンブルをやることなく、大家さんの手足となって不動産のお世話をし、地域に溶け込み、たまに生じるイベントでがっちり儲けることで、町の片隅でしっかりと根を張って生きています。
サラリーマン大家さんを目指すには、こうした大家さん、町の不動産屋の不動産に対する考え方がとても参考になります。
繰り返しますが、不動産投資は株式や金投資などとは違う、ましてや競馬やパチンコなどともまったく異なり、じっくりと利益をとっていく、いわば「農耕型」の投資なのです。
この考え方は、サラリーマンの生き方とも相通ずるところがあります。
サラリーマンは人生としては、ドラマティックではないかもしれませんが、堅実な生き方ともいえます。
毎日を滞りなく仕事をこなしていくことで、毎月決められた給料をもらえるわけですから、とりたてて冒険をする必要もありません。
会社内でも、人間関係を円滑にし、会社で行なわれるイベントには欠かさずに参加し、会社から与えられた課題や期待に着実に応えることが、サラリーマン人生を豊かなものにしてくれます。
大家業や町の不動産屋も、生き方としてはまったく同じです。
大家にとって、テナントはあなたに毎月着実に、賃料という名の給料を払いこんでくれます。
このテナントはいわば会社のようなものです。
会社であるテナントにしっかり仕え、機嫌をとり、いつまでも元気でいてくれるように奉仕するのです。
その結果である賃料をありがたくいただくことが大家業です。
たまに不動産を売却することもありましょうが、ここで生じる売却益は、サラリーマンでいうところのボーナスのようなものです。
ありがたくいただいて次の投資の原資にしましょう。
町の不動産屋は、地域という会社に根づき、地域内に存在する数多くの大家とのコミュニケーションを円滑にし、そこから毎月、管理報酬という名の給料をもらっているようなものです。
毎月着実に給料をもらえるように地域内では良い人で振る舞い、大家に愛されることが、町の不動産屋の生活を豊かなものにしてくれます。
そしてたまに生じるイベント、相続や物件売買での仲介業務などへの関与が、彼らにとってのボーナスとなるのです。

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